最近，一则超80亿元的商业地产交易“引燃”大宗资产交易市场。人们才发现，险资已经开始转入商业不动产领域了。据八妹不完全统计， 2025年下半年以来，布局商业不动产的险企已经有十余家，包括泰康人寿、友邦人寿以及中邮人寿等。
文丨金融八卦女特约作者：兴华
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险资又来当风向标了，在商业不动产领域砸钱，买楼出租当包租公。
去年险资大幅增加了权益类投资，就是炒股，结构是哑铃状：一头使劲配红利，大量买银行，后来银行买不动了买同行，保险公司互相买；另一头配了科技股，可以说是稳健收益和摸奖活动两不误。
最近，一则超80亿元的商业地产交易“引燃”大宗资产交易市场。人们才发现，险资已经开始转入商业不动产领域了。
据八妹不完全统计， 2025年下半年以来，布局商业不动产的险企已经有十余家，包括泰康人寿、友邦人寿以及中邮人寿等。
这释放出什么信号？
1.
/ 险资扫货购物中心，
不动产又香了？ /
最近，险资又开始投钱买楼当包租公了。
2026年2月6日，天津兰沁股权投资合伙企业（有限合伙）在天津滨海高新区完成注册，出资规模86.01亿元，该基金由泰康人寿、泰康养老、长城人寿、友邦人寿、中宏人寿、中意人寿、中美联泰大都会人寿共7家保险机构联合出资。
这家合资公司由高和资本旗下高和明德（北京）企业管理服务有限公司等担任执行事务合伙人。泰康人寿、泰康养老、长城人寿、友邦人寿、中宏人寿、中意人寿、中美联泰大都会人寿等7家险企作为有限合伙人共同出资。资金投向为北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心的专项资产。
北京荟聚总建筑面积超过50万平方米，商业可租赁面积近21万平方米，入驻品牌约450家，西红门这边商场多人员密集，北京荟聚的年客流量稳定在3000万人次；无锡荟聚2014年开业，2024年销售额突破43亿元；武汉荟聚出租率连续三年超过95%。这三个项目都已经是十几年的老项目，出租率和租金水平都很稳。
▲图源：视觉中国
虽然买了这三家购物中心，但是险资自己不负责打理，由宜家母公司英格卡集团以项目原持有方、品牌方和基石投资者身份保留部分权益并负责项目运营；险企联合出资，成为资金端核心；高和资本则以基金管理人身份负责投资与资产管理。
意思就是，险资只出钱不出力，当包租公每个月收钱就可以了。
这荟聚的项目，只是今年年初险资出手买商业不动产的第六单交易，前面已经有五个单子在办流程了：
1、中邮保险领投基金以108亿元收购上海静安区博华广场，为近年险资单笔写字楼投资最高纪录。
2、大家保险旗下基金以24.5亿元收购杭州滨江宝龙城，涵盖购物中心、酒店及车位。
3、国寿资本以约6亿元收购领盛投资上海两处保租房项目60%股权，资产纳入保障性租赁住房体系。
4、招商信诺人寿联合利安人寿以9亿元完成上海东锦江希尔顿逸林酒店收购，标的位于陆家嘴商圈，850间客房，2023年完成翻新。
5、瑞安房地产与中国人寿信托、大家保险及宏利金融成立合营企业，收购上海黄浦区办公及商业资产99%股权，总建面约7.9万平方米。
现在的房价和租售比，已经到了险资觉得可以抄底的时候了，他们并不在乎能不能大幅增值，主要看重稳定的租金。
因为保险公司的很多保单合约期限是几十年，分红险这类险种，利率算下来比银行存钱高不了多少。在极低利率的环境下，买楼出租的利率水平很有吸引力了。
2.
/ 5.7万亿“超级大庄”，
险资还在加速进股市 /
现在的险资开始当包租公，去年的险资可是二级市场超级大庄，他们不炒股了吗？
非也非也，险资去年在股市疯狂扫货，今年年初仍然在积极调研准备下手。
去年险资大幅增加了权益类投资，结构是哑铃状，一头使劲配红利，尤其买银行，后来银行买不动了买同行，反正保险公司自己的股息也很可观，另一头配了科技股，可以说是稳健收益和摸奖活动两不误。科创50、沪深300、中证A500和创业板，都是他们喜好的池子。
▲保险资产管理机构和保险公司看好的投资主题/ 图片来源：券商中国
截至2025年年末，人身险公司和财产险公司投资于股票和证券投资基金的余额合计5.70万亿元，较年初大幅增加1.60万亿元，在保险公司资金运用余额中的占比从年初的12.3%提升至14.8%。
仅从股票投资来说，截至2025年末，人身险公司和财产险公司投资于股票的余额为3.73万亿元，较年初的2.43万亿元增加1.30万亿元，增幅高达53.8%。
而且，险资还喜欢个大的，直接超过5%举牌亮相。据《国际金融报》统计，2025年险资共举牌36次，超过2021年（1次）、2022年（5次）、2023年（6次）、2024年（20次）四年举牌次数的总和，创下2016年以来新高。
今年险资仍然对买股票很积极。
近日，中国银行保险资产管理业协会公布了2026年银行保险资产管理业资产配置展望保险机构调查结果，调查结果来自127家保险机构的参与反馈，包括36家保险资产管理机构和91家保险公司。
多数保险机构预计对银行存款、债券、证券投资基金及其他金融资产的配置比例与2025年基本持平，部分机构有意愿适度或微幅增加股票投资。
2026年开年以来，险资还在高节奏调研上市公司，准备出手。
截至2月底，132家保险公司及保险资管公司累计开展调研约1319次。其中，调研次数排名前6位均为保险资管公司，泰康资产以89次调研居首，涉及个股84只；华泰资产与新华资产紧随其后，调研次数分别达到72次、65次；此外，人保资管、国寿资管、大家资管今年前两个月调研频次也分别达到58次、52次和46次。
从被调研的上市公司看，险资继续偏好创业板、科创板科技成长标的，聚焦电子元件、工业机械、集成电路等细分领域，同时兼顾银行板块高股息资产。
还是那个哑铃策略，老登股加新登股打配合。
3.
/ 125亿投两个基金，
险资盯上养老和科技赛道了 /
搞完二级市场，险资还将手伸向了一级和一级半市场投资。
最近，中国人寿就拿出125亿元搞了两个基金，分别布局养老与长三角科创赛道：
拟出资84.915亿元参与设立北京国寿养老产业股权投资基金二期，聚焦养老不动产并购与普惠型养老项目拓展，同步认缴40亿元设立汇智长三角私募基金，其中70%资金定向投向人工智能领域，覆盖智能芯片、自动驾驶等“5+6”垂直应用场景。
还有中国人寿，之前通过旗下基金参与人形机器人企业宇树科技的B轮融资，现在宇树已经启动A股IPO辅导，是资本市场大热门。
▲宇树机器人
根据执中ZERONE的统计数据，2025年保险机构作为LP向私募股权基金出资已近1100亿元，同比激增55.85%。
2025年4月8日，国家金融监督管理总局发布《关于调整保险资金权益类资产监管比例有关事项的通知》，提高了险资投资创业投资基金的集中度比例：“保险公司投资单一创业投资基金的账面余额占该基金实缴规模的比例不得高于30%”。
这条细则，将保险公司对单只创业投资基金的最高投资占比从20%提升至30%，所以就加大力度投了。
当然，股权投资总归是风险大一些，险资还是更喜欢一级半或者说准二级市场，买完至少确定能上市。
去年至今，很多公司在到港股和A股IPO之前，都有险资做基石投资者或者战略配售方，上市后等解禁就可以卖。
比如10月紫金黄金国际港交所IPO时，基石投资者名单堪称“全明星阵容”，共29家机构参与，除了新加坡主权基金GIC、高瓴、贝莱德、施罗德等国际长线资本外，泰康人寿、中国太保等险资也赫然在列，投资获配金额都是4.68亿港元。
泰康人寿还参与了激光雷达企业禾赛-W、电机驱动芯片公司峰岹科技、家电零部件企业三花智控，以及动力电池巨头宁德时代的H股发行，总投资规模超过14亿港元。
中国太保也参与了宁德时代H股的基石认购，获配规模与泰康人寿持平。此外，大家人寿斥资约2.57亿港元认购奇瑞汽车836万股，中邮人寿则以3.92亿港元参与奥克斯电气的IPO认购。
尝到甜头后，今年险资投得更积极了，前阵子东鹏饮料登陆港交所，基石投资者中再现保险机构泰康人寿，这是今年泰康保险第7次参与港股IPO的战略配售。
开年才俩月，泰康保险就作为基石投资者参与了壁仞科技、智谱、瑞博生物、MINIMAX-WP（稀宇科技）、兆易创新、鸣鸣很忙、东鹏饮料等7家新股申购，累计获配资金达9.49亿港元。
在A股市场，险资更积极。
今年以来募资规模最大的A股IPO项目华电新能，募资总额达181.7亿元，背后就有中国人寿作为战略投资者。在其原始股东名单里，还有平安人寿持有2.19亿股。中国保险投资基金也以10.07亿元参与华电新能战略配售。
说到底，“聪明的钱”从未退场，只是在换一种方式进场。他们要始终握着的，是那些无论风吹浪打，依然每天能产生稳定现金流的“硬通货”。
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